2026년 부동산 세제개편안,
종부세·양도세 뭐가 달라지나요?
안녕하세요! 요즘 부동산 커뮤니티 어디를 가나 세제개편안 이야기뿐이더라고요. 지난 8월 3일 정부가 2026년 세제개편안을 발표하면서 종합부동산세와 양도소득세의 큰 틀이 확 바뀌게 됐는데, 내용이 워낙 방대해서 처음 보시면 머리가 지끈거리실 거예요. 그래서 오늘은 실거주자, 다주택자, 그리고 이제 막 내 집 마련을 고민 중인 분들 입장에서 꼭 알아야 할 부분만 골라서 쉽게 풀어드릴게요. 커피 한 잔 옆에 두고 천천히 읽어보세요 ☕
01 이번 개편, 핵심 키워드부터 잡고 가요
이번 개편안의 방향을 한 문장으로 요약하면 '보유에서 거주로'예요. 그동안은 집을 오래 들고만 있어도 세금 혜택을 받을 수 있었다면, 이제는 그 집에 실제로 살고 있느냐가 훨씬 더 중요한 기준이 됐다는 뜻이에요. 초고가 주택과 다주택자에 대한 보유세는 강화하고, 실거주 1주택자의 부담은 낮추는 쪽으로 방향이 잡혔습니다.
02 종합부동산세, 실거주냐 아니냐로 희비가 갈려요
가장 눈에 띄는 변화는 기본공제액이에요. 1세대 1주택이면서 실제로 그 집에 거주하는 분들은 공제 기준이 12억원에서 14억원으로 올라가서 세 부담이 줄어들어요. 반대로 집은 한 채인데 실거주는 하지 않는 분들은 공제 기준이 12억원에서 9억원으로 오히려 낮아져서, 다주택자와 똑같은 잣대를 적용받게 됩니다.
여기에 공정시장가액비율도 손을 봤어요. 지금은 60%인데 70%로 오르고, 3주택 이상 보유하신 분들은 80%까지 올라가요. 세금을 매기는 기준 금액 자체가 커진다고 보시면 됩니다. 그리고 지금까지 주택 수를 기준으로 나뉘던 일반·중과 세율 구분이 사라지고, 앞으로는 보유한 주택들의 공시가격을 합산한 금액을 기준으로 누진세율이 적용돼요. 법인이 보유한 주택의 단일세율은 최대 5.0%까지 오르고, 세 부담 상한선도 150%에서 200%로 늘어나서 한 해에 세금이 뛸 수 있는 폭 자체가 커졌습니다.
| 구분 | 개편 전 | 개편 후 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 14억원 |
| 비거주 1주택 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 공정시장가액비율 (일반) | 60% | 70% |
| 공정시장가액비율 (3주택 이상) | 60% | 80% |
| 세 부담 상한선 | 150% | 200% |
기존에 있던 '보유공제'는 '거주공제'로 성격이 바뀌는데, 연령 공제와 합쳐서 최대 80%까지 받을 수 있는 건 그대로예요. 다만 공제받을 수 있는 금액 자체에 상한선(Cap)이 새로 생겨서, 2027년엔 800만원, 2028년엔 600만원까지만 인정된다는 점도 함께 기억해두세요.
목차로 돌아가기 ↑03 양도소득세, 오래 사는 사람이 진짜 이기는 게임
양도세도 방향은 비슷해요. 핵심은 장기보유특별공제인데, 지금까지는 '보유 10년(40%) + 거주 10년(40%)'을 채우면 최대 80%까지 공제를 받을 수 있었어요. 그런데 앞으로는 이 방식이 사라지고, 거주 10년을 채워야 30% 공제를 받는 구조로 바뀝니다. 즉, 집만 오래 갖고 있었을 뿐 실제로 살지는 않았던 분들은 공제 혜택이 크게 줄어드는 셈이에요.
고가주택을 파는 분들도 눈여겨봐야 할 부분이 있어요. 1가구 1주택 비과세 기준을 넘는 고가주택은 양도차익 공제에 최대 한도가 새로 생기는데, 2028년에 파는 경우 20억원, 2029년에 파는 경우 10억원까지만 공제가 인정돼요. 보유·거주 요건을 다 채웠어도 차익이 워낙 크면 공제 혜택이 제한되는 구조입니다.
다주택자분들이라면 특히 이 부분을 주목하셔야 해요. 2027년부터 2028년까지 딱 2년간 한시적으로 양도세 중과세율이 낮아집니다. 2027년 양도분은 2주택자면 5%포인트, 3주택 이상이면 10%포인트 정도 가산세율이 낮아지고, 2028년 양도분은 지금보다 절반 수준으로 낮아진 중과세율이 적용돼요. 2029년부터는 다시 원래 세율로 돌아가니, 다주택 정리를 고민하고 계셨다면 이 2년의 창구를 눈여겨보시는 게 좋을 것 같아요.
목차로 돌아가기 ↑04 나에게 해당되는 예외 조항이 있을까요?
세금 부담만 늘어나는 건 아니에요. 불가피한 사정으로 실거주를 못 했던 분들을 위한 예외 조항도 새로 생겼습니다. 자녀의 학교폭력 피해로 인한 전학, 직장 발령, 질병 치료, 해외 체류, 부모님 봉양처럼 어쩔 수 없는 사유가 있다면 최대 3년까지는 실거주 기간으로 인정받을 수 있어요. 재개발·재건축 조합원이라면 관리처분인가일 기준으로 1년 이상 거주했을 때, 공사 기간의 절반을 거주 기간으로 추가 인정받을 수 있습니다.
지방 이주를 고민 중이신 분들께도 희소식이 있어요. 만 65세 이상이고 주택이 한 채인데 수도권 집을 팔고 비수도권으로 이주하면, 2027년에 팔면 50%, 2028년에 팔면 30%까지 양도세를 감면받을 수 있습니다. 세컨드홈 특례 대상 지역도 넓어져서, 기존 인구감소지역뿐 아니라 비수도권 광역시를 뺀 지역까지 확대되고, 수도권에 갖고 있어도 되는 집의 공시가격 기준도 4억원에서 6억원으로 올라가요. 이 특례는 2029년 말까지 적용된다고 하니 시간 여유는 있는 편입니다.
05 그래서 지금 뭘 준비하면 될까요
✅ 실거주 1주택자 — 특별히 서두를 필요는 없지만, 종부세 기본공제 확대와 양도세 공제 확대 혜택은 꼭 챙기세요.
✅ 비거주 1주택자 — 실거주 이전을 고려해보는 것도 방법이에요. 학폭·직장·질병 등 예외 사유에 해당되는지도 체크해보세요.
✅ 다주택자 — 2027~2028년 한시적 중과 완화 구간에 맞춰 매도 타이밍을 미리 시뮬레이션해보세요.
✅ 임대사업자 — 등록임대·상생임대 혜택 축소 스케줄을 미리 확인해두세요.
✅ 은퇴 준비·지방 이주 고려자 — 세컨드홈 특례와 고령자 이주 감면을 함께 검토해보세요.
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